Чат-бот для агентства недвижимости: фильтр, а не продавец

Запрос «нужен бот, который будет продавать квартиры» приходит часто. Продавать квартиры бот не будет. Что он делает хорошо — отсекает несовпадающие запросы и приводит риэлтору человека с уже собранными параметрами. Дальше по порядку: шаги диалога, откуда берётся база объектов, как устроена запись на показ, где начинаются персональные данные и чего в недвижимости боту поручать нельзя.

Честная оговорка про цифры. Своей статистики по рынку недвижимости у нас нет: рынок мы не мерили, а чужих замеров не проверяли. Поэтому здесь нет ни одной цифры вида «бот в недвижимости даёт столько-то», нет имён клиентов и их продаж. Механику каналов и устройство сценария мы знаем по эксплуатации — о ней и речь.

Короткий ответ

1. Бот отбирает, риэлтор продаёт. Задача диалога — превратить «а что у вас есть недорого» в структурированный запрос из пяти полей и отдать его человеку.
2. Пять параметров сужают выборку: тип сделки, локация, бюджет диапазоном, число комнат, срок. В ответ — 3–5 объектов и кнопка «показать ещё», а не список из сорока карточек.
3. База объектов дороже самого бота. Бот актуален ровно настолько, насколько свежа выгрузка: если она обновляется раз в сутки, столько же времени бот может предлагать уже проданное.
4. Напоминание о показе зависит от канала. Во ВКонтакте сообщество пишет первым тому, кто разрешил ему сообщения, и делает это бессрочно; в Telegram и МАКС — только тому, кто сам начал разговор; в Instagram* написать первым нельзя вовсе.
5. Цена. Разработка от 20 000 ₽, поддержка от 5 000 ₽ в месяц; точная цифра — после разбора задачи и до начала работ. Работа ИИ-агента считается по расходу токенов.

Почему бот в недвижимости работает на фильтрации, а не на продаже

Причины механические, не психологические.

Решение дорогое и долгое. Человек не покупает квартиру в переписке: он поедет смотреть, приведёт родственников, будет считать ипотеку. Кнопка «купить» в чате тут не появится ни при каком сценарии.

Каждый объект уникален. В интернет-магазине товар с одним артикулом одинаков, и бот может закрыть сделку целиком. Квартира на четвёртом этаже и такая же на девятом — разные объекты с разной ценой, и сравнивает их человек глазами.

Сделка состоит из шагов вне чата: просмотр, документы, банк, регистрация. Бот не участвует ни в одном из них.

Что остаётся боту — перебор. Начало почти любого обращения одинаково: «а есть до десяти миллионов», «а какой район», «а с ремонтом», «а можно с животными». Эти вопросы и забирает бот. Он же отвечает ночью и в выходные, поэтому обращение не остаётся в непрочитанных до утра, а риэлтор утром получает не «здравствуйте», а заполненную заявку.

Подбор квартиры ботом: пять параметров, которые действительно сужают выборку

Порядок вопросов не случайный: сначала то, что отсекает больше всего.

Правила, которые проверяются на живых диалогах, а не на схеме:

• Один вопрос на экран. Три вопроса в одном сообщении дают один ответ из трёх.
• Кнопки вместо ввода текста там, где можно. Бюджет диапазонами, комнаты кнопками. Свободный текст придётся разбирать, а «от 10 до 12 млн» человек напишет двадцатью способами.
• Вариант «любой» обязателен в каждом шаге. Иначе человек упрётся в вопрос, на который у него нет ответа, и уйдёт.
• Ноль совпадений — не тупик. Если под фильтр не попало ничего, бот предлагает ослабить один параметр (обычно бюджет или район) и зовёт риэлтора. Молчание на этом шаге — самая частая поломка в чужих сценариях, которые нам приносят на разбор.
• Карточка объекта короткая: одно-три фото, цена, локация, ключевая характеристика и кнопка «записаться на показ». Галерея из двенадцати фотографий — это двенадцать вложений, и в каждом канале они ведут себя по-своему; проверять надо в живом канале до сдачи.

Откуда бот берёт базу объектов и почему она врёт

Это самая дорогая часть работы, и она не про бота.

Источников три:

1. Ручной ввод в админке бота. Работает, пока объектов немного и их ведёт один человек. На потоке превращается в двойную работу: сначала объект заводят в систему агентства, потом в бота.
2. Выгрузка-фид. Агентства уже готовят машинную выгрузку объектов для площадок. Бот может читать её же. Самый дешёвый путь, если фид существует и в нём есть статус объекта.
3. Обращение в CRM или учётную систему агентства по API. Самые свежие данные и самая дорогая интеграция: нужен доступ, документация и человек со стороны агентства, который отвечает на вопросы по полям.

Что обязательно должно быть в источнике, иначе бот не соберётся:

• стабильный идентификатор объекта — без него нельзя ни «избранное», ни «этот объект уже ушёл», ни запись на показ по конкретной квартире;
• статус — в продаже, в брони, снят. Снятие с публикации должно доезжать до бота само, иначе кто-то будет вычищать объекты руками, а потом перестанет;
• время последнего обновления — по нему видно, насколько бот отстаёт от реальности;
• фотографии по ссылкам, а не файлами в письме.

Честная формулировка про актуальность: бот не может быть свежее своего источника. Если выгрузка обновляется трижды в день, окно вранья — восемь часов. Клиент, которому предложили проданную квартиру, злится не на бота, а на агентство, поэтому частоту обновления лучше решить до разработки, а не после первой жалобы.

Показ: запись, напоминание и ограничения каналов

Запись на показ — обычный сценарий записи: объект, дата, время, подтверждение, контакт. Устроен он так же, как бот для записи клиентов в любой другой отрасли, но с одной поправкой: в недвижимости бот почти никогда не бронирует слот сам.

Причина простая. Показ зависит от двух календарей, которых у бота нет: свободного времени риэлтора и доступа к квартире, который даёт собственник. Поэтому рабочая схема — заявка на показ с подтверждением от человека: бот собирает удобные окна, риэлтор подтверждает одно.

Напоминание накануне показа — самая полезная функция бота в этой отрасли и самая зависимая от канала.

Три оговорки к таблице.

Telegram не умеет находить человека по номеру телефона. Купленная база контактов в этом канале бесполезна: бот напишет только тем, кто сам его запустил. Подробный разбор по всем каналам — в статье о том, кто может написать клиенту первым.

В Instagram* первый директ после комментария уходит как Private Reply, и попытка на него одна: отказ сжигает слот, повторная отправка не спасает — так устроены лимиты Instagram* API, и обойти их нечем. Спасает публичная подсказка в комментариях — «ответил в личные сообщения, проверьте запросы». Поэтому в недвижимости Instagram* годится как вход в диалог с поста или сторис, но не как канал напоминаний.

МАКС требует больше подготовки, чем остальные: бота заводит организация, ИП или самозанятый — резидент РФ, профиль проходит верификацию в кабинете business.max.ru, и число ботов на профиль ограничено. Что именно проверяют, собрано в требованиях МАКС к боту и профилю. Плюс техническая деталь, на которой запуск встаёт молча: обращения к API МАКС требуют доверенного российского корневого сертификата. Без него запросы не проходят, а выглядит это как «бот молчит без ошибок».

Бот для риэлтора: что достаётся человеку, а что программе

Со стороны агентства бот — это не чат, а поток заявок. Что риэлтор получает на руки:

• карточку с параметрами запроса, каналом, временем обращения и списком объектов, которые человек открывал;
• уведомление в рабочий чат, а не в личную переписку среди сорока непрочитанных;
• запись на показ с подтверждением и напоминание, которое уходит без участия человека.

Что имеет смысл отдать программе: приём обращений вне рабочего дня, повторяющиеся вопросы (как проходит показ, какие документы нужны, что такое аванс), фильтр по базе, напоминание, короткий вопрос после показа.

Что остаётся человеку целиком: показ, выбор между двумя похожими вариантами, разговор с собственником и сопровождение сделки.

Отдельный пункт, который забывают в задании: если риэлторов несколько, нужно правило распределения заявок — по району, по типу сделки, по очереди. Решать его надо до разработки. Переделка маршрутизации после запуска стоит дороже, чем один вопрос на старте.

Где в диалоге начинаются персональные данные

В недвижимости диалог уходит в персональные данные быстрее, чем в большинстве отраслей, и это стоит понимать до сценария.

• Имя и телефон — персональные данные. Спрашивать их нужно в тот момент, когда без них не сделать следующий шаг: запись на показ, заявка риэлтору. На первом экране телефон не нужен, а требование «оставьте номер, потом покажем объекты» обрывает диалог до того, как человек увидел хоть один объект.
• Кнопка согласия обязательна там, где собираются контакты, со ссылкой на политику обработки персональных данных и на согласие на обработку данных. Галочка «принимаю» без текста, который можно прочитать, — не согласие.
• Одобренная сумма ипотеки, доход, состав семьи, наличие детей — данные чувствительнее телефона, и в фильтре они нужны редко. Правило: в диалог идёт только то, что действительно сужает выборку объектов. Всё остальное риэлтор выяснит голосом.
• Сканы паспорта, выписки, справки в чате хранить не надо. Им место в защищённом контуре агентства, а бот в лучшем случае подсказывает, куда их принести.
• Журнал переписки — тоже персональные данные. Срок хранения решает агентство. Мы просим решить его до запуска, потому что «храним всё навсегда» — не позиция, а отложенная проблема.

Чего боту в недвижимости поручать не надо

1. Торг и обсуждение цены. Цена в недвижимости — предмет разговора, а не поле в базе. Бот, который «немного подвинется», создаёт обязательство, которого агентство не давало.
2. Юридическую оценку объекта. Ни «квартира чистая», ни «с этой историей проблем не будет». Такие ответы дают люди с ответственностью, а не сценарий.
3. Решение по ипотеке. Показать общий порядок шагов можно. Сказать «вам одобрят» — нельзя: решение принимает банк.
4. Свободные ответы ИИ по объектам, которых нет в базе. Языковая модель без доступа к данным придумает дом, этаж и цену. Как этого не допустить, разобрано отдельно: чтобы ИИ-агент не придумывал, нужен инструмент к базе и прямой ответ «такого объекта нет» вместо правдоподобного текста.
5. Обещания по срокам. Ни «квартира продастся к такому числу», ни «показ будет завтра» без подтверждения риэлтора.
6. Маскировку под человека. Бот должен быть подписан как бот. В отрасли, где потом подписывают документы, обман на первом шаге обходится дороже, чем экономия на вежливости.
7. Онлайн-оценку квартиры «по трём параметрам». Если агентство не готово защищать выданную цифру на встрече, выдавать её не надо.

Когда агентству бот не нужен

Честный список, после которого часть обращений к нам заканчивается без договора:

• Объектов десяток, и ведёт их один человек. Фильтровать нечего: кнопки не ускорят то, что помещается в голову.
• Базы объектов в машинном виде нет. Если объекты живут в переписке и в заметках, сначала нужна база, потом бот. Иначе бот станет второй ручной работой.
• Обращений единицы в день, и телефон их разбирает. Ночной автоответ полезен и на маленьком потоке, но под такую задачу хватает простого сценария, а не разработки под заказ.
• Ожидается рассылка по купленной базе телефонов. Её не будет ни в одном из каналов: бот не найдёт человека, который к нему не обращался.
• Ожидается, что бот продаст. Он не продаст. Если план держится на этом, деньги лучше не тратить.

ИИ-агент в недвижимости: свободный запрос вместо кнопок

Кнопочный фильтр упирается в естественную фразу: «двушка рядом с метро до двенадцати миллионов, желательно не первый этаж». Пять экранов кнопок человек проходить не хочет, а одним сообщением всё сказал.

Здесь полезен ИИ-агент, но в узкой роли: разобрать фразу в параметры фильтра и сходить в базу инструментом. Не рассказывать про объекты своими словами, а показать то, что вернула база, и честно сказать, когда не вернулось ничего. Второе применение — повторяющиеся вопросы про порядок сделки, где ответы берутся из базы знаний агентства, а не из головы модели.

Деньги здесь считаются иначе, чем в кнопочном боте. Разработка — обычная смета, а работа агента зависит от расхода токенов: сколько он потратил, столько и стоила его работа, без фиксированной ставки за месяц. Отдельно помогаем оплачивать зарубежные ИИ-сервисы иностранными картами. Что двигает этот счёт и почему длинный контекст дороже короткого, разобрано в статье о том, сколько стоит ИИ-агент.

Сколько стоит и как считаем

Что двигает смету: число параметров фильтра, источник базы объектов (ручной ввод, выгрузка или CRM), количество каналов, маршрутизация между риэлторами и напоминания. Сроков мы не называем, пока не разберём задачу: на интеграцию с чужой системой влияет доступ, который даёт агентство, а не подрядчик.

Точную цифру мы даём после разбора задачи и до начала работ, а не в процессе. Ориентиры по ценам на разработку и поддержку есть на главной, разобрать конкретную базу объектов проще в переписке — напишите нам в Telegram.

Что запомнить

1. Бот в недвижимости отбирает и передаёт заявку, а продаёт человек на показе — от этого зависит вся постановка задачи.
2. Порядок вопросов важнее их количества: сначала то, что отсекает больше всего, бюджет — диапазоном и кнопками, в каждом шаге вариант «любой», а нулевая выборка не заканчивается молчанием.
3. Бот не свежее своего источника: без статуса объекта и времени обновления он будет предлагать проданное.
4. Право на напоминание даёт канал, а не сценарий. Проверять его надо до того, как напоминание попало в задание, иначе функцию придётся снимать после сдачи.
5. Телефон спрашивается на шаге записи, а не на первом экране; согласие — кнопкой со ссылкой на политику.
6. Торг, юридическая оценка, ипотечное решение и сроки боту не поручаются никогда.
7. Маршрутизация заявок между риэлторами и частота обновления базы решаются до разработки: после запуска то же самое стоит дороже.

Частые вопросы

Нужен ли чат-бот агентству недвижимости?

Бот полезен, когда есть поток обращений и база объектов в машинном виде: он забирает однотипные вопросы начала диалога и отдаёт риэлтору заявку с пятью заполненными параметрами. Если объектов десяток и все они у одного человека, фильтровать нечего — бот не ускорит то, что помещается в голове. Разработка начинается от 20 000 ₽.

Может ли бот подобрать квартиру по параметрам?

Да, если у бота есть доступ к базе объектов. Подбор квартиры ботом строится на пяти параметрах: тип сделки, локация, бюджет диапазоном, число комнат, срок. В ответ разумно показывать 3–5 объектов и кнопку «показать ещё». Точность подбора ограничена свежестью источника: бот не может знать больше, чем выгрузка.

Как бот для риэлтора получает базу объектов?

Тремя способами: ручной ввод в админке бота, чтение машинной выгрузки, которую агентство уже готовит для площадок, или обращение к CRM по API. В любом случае нужны стабильный идентификатор объекта, статус (в продаже, в брони, снят) и время обновления — без них бот будет показывать проданные квартиры.

Может ли бот напомнить клиенту о показе?

Зависит от канала. Во ВКонтакте сообщество пишет первым тому, кто разрешил ему сообщения, и бессрочно: окна 24 часа у ВК нет. В Telegram и МАКС напоминание получит только тот, кто сам начал диалог с ботом. В Instagram* написать первым нельзя вообще, поэтому напоминания в этом канале не обещаем.

Можно ли рассылать подборки объектов по базе телефонов в Telegram?

Нет. Бот в Telegram пишет только тем, кто нажал «Запустить», и найти человека по номеру телефона он не может — такой возможности у ботов нет. Купленная база контактов в этом канале бесполезна. Писать первым без ограничения по времени может только сообщество ВКонтакте — и только тому, кто разрешил ему сообщения.

Подойдёт ли Instagram* для бота агентства недвижимости?

Как вход в диалог — да, как канал напоминаний — нет. В Instagram* написать человеку первым нельзя: легальны только ответ на комментарий, реакция на сторис и кодовое слово в личных сообщениях. Первый директ после комментария уходит как Private Reply, и попытка на него одна — отказ сжигает слот, помогает публичная подсказка в комментариях.

Сколько стоит чат-бот для агентства недвижимости?

Разработка — от 20 000 ₽, поддержка после запуска — от 5 000 ₽ в месяц. Точную цифру мы называем после разбора задачи и до начала работ. Смету двигают источник базы объектов, число параметров фильтра, количество каналов и маршрутизация заявок между риэлторами. Работа ИИ-агента считается отдельно, по расходу токенов.

Что боту в недвижимости поручать нельзя?

Торг и обсуждение цены, юридическую оценку объекта, обещание одобрения ипотеки, сроки сделки и свободные ответы ИИ по объектам вне базы — модель без доступа к данным придумает дом и цену. Ещё одно правило: бот подписан как бот. В отрасли, где потом подписывают документы, маскировка под человека обходится дороже экономии на честности.

Нужна ли верификация, чтобы завести бота агентства в МАКС?

Да. Бота в МАКС заводит организация, ИП или самозанятый — резидент РФ, профиль проходит верификацию в кабинете business.max.ru, и она занимает несколько рабочих дней. Число ботов на профиль ограничено. Отдельно нужен доверенный российский корневой сертификат: без него обращения к API не проходят, и выглядит это как молчание бота без ошибок.